Die Wertermittlung bei einem gebrauchten Haus
Für den Laien ist es nicht einfach, den Kaufpreis eines Hauses oder Grundstücks zu beurteilen. Oft muss er sich auf die Angaben des Verkäufers oder Immobilienmaklers verlassen. Um trotzdem einschätzen zu können, ob der Immobilienpreis nicht völlig überzogen ist, stehen auch dem Käufer ein paar Hilfen zur Verfügung.
Wie viel ist das Haus wert?
Um das herauszufinden, kann der potentielle Käufer die folgenden Informationen zurückgreifen:
- Berechnung der Wohnfläche
- Ermittlung des Grundstückswertes
- Vergleich mit durchschnittlichen Neubaukosten
- Marktbeobachtung: Immobilienpreisentwicklung auf lokaler Ebene
- aktuelle & zukünftige Marktsituation
- Wertermittlung mit Hilfe eines Sachverständigen
1) Berechnung der Wohnfläche
Aus wie vielen Quadratmetern Wohnfläche sich ein Haus zusammensetzt, gibt der Verkäufer i.d.R an. Wenn du dir nicht sicher bist, ob seine Angaben stimmen, kannst du anhand der Aufmaßpläne/Grundrisse selbst nachrechnen. Auch in einigen Räumen probehalber nachzumessen, kann hilfreich sein und lässt sich mittels Zollstock schnell und einfach umsetzen.
Die Grundfläche eines Hauses setzt sich aus der Wohnfläche und Nutzfläche zusammen. Letztere zählt nicht zur Gesamtwohnfläche eines Hauses und darf auch nicht miteingerechnet werden. Einige Verkäufer runden die Wohnfläche trotzdem auf, zum Beispiel indem sie Heizungsräume oder Garagen zur Wohnfläche zählen. Da lohnt es sich, genauer hinzuschauen.
Die genaue Quadratmeterzahl ist deshalb wichtig, weil du den Kaufpreis nun auf diese umrechnen kannst (Preis pro Quadratmeter). Somit lässt sich der Kaufpreis viel einfacher mit dem ähnlicher Immobilien in der Region vergleichen.
2) Ermittlung des Grundstückswertes
Wie viel ein Grundstück wert ist, findest du ganz einfach heraus, indem du auf das Geoportal der jeweiligen Stadt oder Gemeinde zurückgreifst. Dort findest du Flurkarten mit entsprechenden Bodenrichtwerten. Der Bodenrichtwert ist der Wert für einen Quadratmeter unbebauten Bodens. Er leitet sich ab aus dem Durchschnittswert verkaufter Grundstücke innerhalb eines aktuellen Zeitraums.
Was beim Grundstückswert zusätzlich eine Rolle spielt, sind zum Beispiel der Erschließungsgrad (liegen alle Medien an?), die Lage und die Größe des Grundstücks.
3) Vergleich mit Neubaukosten
Der Wert des Hauses (ohne Grundstück!) lässt sich am besten bestimmen, indem zu nachrechnest, wie viel der Neubau eines Hauses von gleicher Größe und Ausstattung kosten würde.
Hierzu gibt es folgende Berechnungsgrundlagen:
- niedrige Neubaukosten = 1000-1400€/qm
- mittlere Neubaukosten = 1500-2300€/qm
- hohe Neubaukosten = ab 2400€/qm
Ob die Baukosten niedrig oder hoch sind, hängt u.a. davon ab, welche Materialien zum Einsatz kommen, auch der Grundriss spielt eine Rolle sowie Extras (Erker, Klinker, Keller, teure Armaturen etc.).
Mehr zum Thema „Günstig bauen“ findest du unter Das bezahlbare Haus: Lässt sich der Traum vom Haus auch ohne viel Geld realisieren?
4) Immobilienpreisentwicklung
Schon bei der Durchsicht des Immobilienmarktes bekommt man einen Eindruck davon, in welcher Spanne sich die Preise in einer bestimmten Region bewegen.
Einen genaueren Überblick liefern regionale Gutachterausschüsse, zu finden unter http://www.gutachterausschuesse-online.de, da sie die Preisentwicklung von Grundstücken über Jahre und Jahrzehnte verfolgen und dokumentieren. Ihre Broschüren sind gegen eine Schutzgebühr erhältlich.
5) Marktsituation
Kennt man sich in der Region, in welcher man die Immobilie zu kaufen anstrebt, nicht gut aus, kann dies mitunter zu einer falschen Einschätzung des Kaufpreises eines Hauses führen.
So ist es durchaus möglich, dass ein Großunternehmen schließt, viele Menschen dadurch ihre Jobs verlieren und wegziehen und somit mehr Häuser freiwerden als Nachfrage besteht. Die Preise fallen. Ebenso kann es zu einem Preisverfall von Immobilien führen, wenn eine Gemeinde sehr viele Baugrundstücke erschließt oder den Bau ganzer Wohnsiedlungen plant.
Umgekehrt können Immobilien an Wert gewinnen, wenn sie ans Öffentliche Verkehrsnetz angeschlossen werden (mittels neuer S-Bahn-Station o.ä.) oder die Umgebung als Naturschutzgebiet ausgewiesen wird.
6) Gutachten eines Sachverständigen
Wer weder Zeit noch Muße hat, sich persönlich mit der Wertermittlung seiner Wunschimmobilie zu befassen, kann damit natürlich auch einen Sachverständigen beauftragen. Hier ist darauf zu achten, dass der Sachverständige öffentlich bestellt und vereidigt ist, damit er auch mit der nötigen Sorgfalt an die Sache herangeht. Schließlich hat die Wertermittlung durch einen Sachverständigen seinen Preis.
Inwieweit sich der Immobilienwert vom Beleihungswert unterscheidet, den die Bank bei ihrer Wertermittlung zugrundelegt, erfährst du im folgenden Beitrag>>
7) Sanierungsaufwand berücksichtigen
Ein in die Jahre gekommenes Haus muss u.U. modernisiert werden. Dies betrifft nicht nur energetische Sanierungen, sondern auch die Haustechnik oder etwaige Umbauten. Die entstehenden Kosten sind dem Kaufpreis hinzuzurechnen und können die Gesamtkosten noch einmal ganz schön in die Höhe treiben.
